高涨的房价是虚妄的泡沫还是价值理性回归

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高涨的房价是虚妄的泡沫还是价值理性回归

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2004年08月26日15:58 证券时报

    统计显示，目前上海市商品房平均价格已超过北京，成为全国房价最贵的城市。

    上海房价持续上涨的热度所引起的反应已开始扩散到上海之外了。一季度上海房价比去年同期增长了28.3%，高过全国大城市平均增幅20多个百分点。而这样的增幅，还是建立在去年24.2%(全国增长最快)的增长基础上。

    持续高涨的房价，到底是虚妄的泡沫还是价值的理性回归？

    房价收入比不能衡量上海房价的高低

    根据《2003年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2003年度上海市职工平均工资为22160元，月平均工资为1847元；城市居民家庭人均年可支配收入14867元。而以占50%多销售比例的100～150平方米／套商品房计算，上海成套商品房的实际价格是家庭年人均可支配收入的35～50倍左右。这样的倍率，不仅将使普通居民倾其家庭毕生劳动所得(假定居民收入上涨维持在目前的7%～9%)，同时还必须以降低未来消费能力为代价去支付银行按揭利息。

    但这种计算方法忽视了一点，即上海房地产的需求已不仅是本地的需求，而更是全国的需求，甚或是世界的需求。因此不能仅拿本地人的可支配收入去衡量上海房价的高低。根据调查，目前上海商品房2／3以上是由外来者购买，这其中包括了新进上海的“新上海人”。在上海楼市中，40%的需求是来自境外和市外，剩下的60%里又包括来自外地的但具有上海户籍的年轻人，他们占到其中的40%。这样，本地上海人的购买力在整个购买力中只占到36%。

    需求是房价最强劲的支撑

    由于上海市经济、贸易、金融、航运“四个”中心的高定位，及F1概念与世博概念，再加上国内经济的蓬勃发展，使得人们普遍对上海未来发展看好，拉动对房地产的需求。

    一是投资性和投机性需求。目前投资中国地产的海外基金有很大部分在上海，像摩根士丹利房地产基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金都已活跃在上海市场。据统计大概有100亿美元左右的外资投到上海房地产，占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%。海外资金通过两种方式进入房地产：一是以基金的方式直接投资；二是投资股权，购买中国房地产行业上市公司的股票。

    另外，由于理财途径狭窄，银行存储和债券利息又都低于物价上涨指数，股票市场始终徘徊在谷底，产业投资的门槛又将民间资本挡在门外，大量闲散资金攥在个人手中亟待寻找出路。作为商品的房产，其兼备的自用、投资双重性不仅保值且可视时机抛售从中渔利。

    二是经营性需求。这部分需求是企业、商业等机构的经营性用房。由于上海地处长江三角洲龙头，是全国的金融与航运中心，再加上这里人才密集、劳动力便宜等一系列因素造成了上海相对全世界其他城市特有的竞争优势，因而吸引了众多的国内企业与国外跨国公司把上海当成它们的生产基地、销售中心、研发中心与决策中心。上海市的这种竞争优势在中国加入WTO后更是得到了极大的体现，从而导致了国内外企业在上海逐年递增的经营性需求用房。

    三是住宅性需求。这部分需求来自居民的住宅需要。有上海本地的需求、外来高素质人才的需求、境外高管人士的需求、港澳台常住人士的需求等。上海市政府计划到2005年上海人均居住面积要达到18～20平方米，而2003年的人均居住面积是13.8平方米，还有很大的一块缺口待补充。再加上对购房的贴息政策等一系列的金融支持政策也极大地刺激了居民的住宅性需求。

    通过上述的分析可以看出，在中国经济强劲增长及上海作为中国经济、贸易、金融、航运中心地位的宏观大背景下，在四五年的短期内对上海房地产的需求不大可能减少。而要缓解这种需求饥渴，依靠市场的力量是无法解决的，因此需要政府的宏观调控。但是上述的三种需求中，政府应该控制的就是投机性需求，因为投机性需求是一种炒作性行为，容易造成市场泡沫，其他两类需求应该交由市场解决。日前上海市政府采取的一系列政策措施正是着眼于控制投机性需求。例如采取收紧银行信贷，期房限转，取消购房退税政策、提高房屋交易税等措施。这些措施能够有效地扼制住此类投机性需求，但是由于其他两类需求的持续增长，总体上对上海房地产的需求仍将不断地上涨。

    增加供给能阻止房价上涨吗？

    有些崇尚市场的经济学家在谈到上海房价高时，不假思索地反对干预市场，认为只要增加供给就能立马解决这一问题，这里面包括一些世界著名咨询机构、投资公司的经济学家，但供给能够无限量地增加吗？

    根据去年的研究发现，从城市地质条件上看，上海中心城区670平方公里的地带，已出现不规则的沉降，这种不规则的沉降不同于许多城市由于过度抽取地下水而导致的规则性沉降，在这块冲积平原上(也就是说，300米以下是泥土，而不是岩石)，至去年底已建起了2000多幢高楼，而在建的或已经列入规划拿到批文的总计也有2000多幢。为此，2003年上海市人代会特别通过了一项决议，强制将在建及待建的高楼容积率不同程度地削减，依照不同的地理位置，有的高楼容积率砍掉了一半。这个措施直接减少了房产的供给量。

    而土地是不可再生的，这在客观上决定了它的稀缺性，加上上海在中国经济的龙头地位不可替代，是中国最大的城市经济，在规划中要建设成“四个中心”，城市功能的不断完善与先进性将使得稀缺土地资源更加值钱。

    同时，由于去年上海开始实行土地公开招投标政策，获取土地必须通过公开出让的方式，因而竞争十分激烈，这直接导致了地价的大幅上涨，最终将传递到房价上。

    那么上海的房价存不存在一个“天花板”呢？究根刨底，上海的房价是由其相对于其他城市(包括国际大都市)的竞争优势来决定的。上海目前的房价相对于香港等国际大都市来说还是有很大空间的，因而在目前也算是构成上海竞争优势中的一个因素。只有当房价上涨所造成的劣势不能由构成上海竞争优势的其他因素(如人力成本、相关产业的支持、物流配送中心)弥补时，这时的房价才达到了一个上限。而在这个房价上涨的过程中，政府应该做的就是要确保中低收入层居民的住房需求。

    短期内房价有可能回落

    尽管存在一系列支撑上海房价长期刚性增长的动因，但由于去年上海房价受短期供给不足影响存在快速上涨因素，因而存在阶段性回落空间。

    首先是政府干预行为的影响。去年上海房地产供给不足，敏锐的投资者捕捉到这一信息后纷纷入市，以赚取短期的阶段性差价(其中不乏部分投资者与开发商的联手造市行为)。由于市场价格本身具有信息放大作用，导致更多的购房者出现跟风购买行为，致使房价在短期内被快速拉高。今年以来，上海市陆续出台的一些政府干预行为，包括期房限转、网上销售登记政策以及银行“限贷”消息的散布，都在不同程度上降低了投资的预期利润。因此市场敏感性极高的“炒家”将在短时间内离场，从近期的市场表现已经看出，抛盘在不断增加，失去资金支撑的陋室价格必然有一个回落过程。

    其次，楼盘供应的持续放量，是房价理性回归的直接动力。2003年上海房价快速上涨的直接原因是，1999年全市土地整顿，当年房地产土地供应减少，受房地产开发周期影响，表现为2003年房地产供给严重不足。2000年土地供应程序理顺后，土地供应和房地产开发投资增幅都有快速增加，2001年至2003年基本保持两位数的增长速度。这些项目经过前期运作之后，将在近期形成市场供应量。因此，从2004年开始，上海房地产供应会有一个阶段性的增长期，从而对2003年的供求矛盾起到缓冲作用，迫使房价趋向价值回归。

    再次，土地供应量在去年的快速增长，尤其中低价商品房用地的增加，将在今后一段时间内拉低整体房价。有关部门透露的消息，2003年1～9月，全市土地供应逐步放大，新增经营性用地和商品住宅用地同比分别增长51.5%和46.7%。上海市房地局透露，2004年计划建成300万平方米中低价配套商品房，其中市级项目建成约150万平方米，区级项目建成约150万平方米。因此，供应量的持续放大，必然推动房价在一段时间内的走低，而且在政府政策干预矫枉过正的情况下，不排除供大于求局面的出现，从而导致房价的负增长情况的出现。（瞭望）