暴利怎样炼成京城地产:利润大幕下的敛财轨迹

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2005年11月04日 08:50 第一财经日报

　　编者按

　　今年以来的房地产调控引发了市场、业内对于房地产原生态的热烈探讨，在纷繁复杂的地产业背后，什么才是接近真实的行业内幕，房地产行业的盈利水平真的日暮西山了吗？通过系列产业链调查和案例，我们试图还原房地产行业内幕的利益链条。

　　暴利是怎样炼成的？

　　王权所在的房地产经纪公司不仅做楼盘买卖，也帮助楼盘做营销，此前他给一家别墅项目所做的推广策划，就给这家房地产商赚取了更多的利润。

　　那是在2002年，那家房地产企业找到了王权所在的公司，由于此前售卖得不是很理想，因此房地产老板打算换一家营销公司。

　　“那是个老项目，位于通州区，1994年就开盘了，但由于营销不善，总共70多栋的别墅根本没卖出多少栋。”王权说。

　　他介绍，2001年曾经有一家营销公司给此楼盘做推广，但由于此家公司还有别的项目在操作，因此根本不重视此项目，一年的时间，一栋都没有卖出去。

　　王权拿到这个项目后，也有一段时间的苦恼，这个项目并不是新盘，且位置不甚理想，要想做个成功的营销，确实有难度。

　　不过经过多方分析，他首先把案名进行了更改，以崭新的面貌重新面市。另外，对项目进行全面的路演包装，从指引系统到导视系统，并且对项目内园区进行了改造，他总结说重要是挖掘项目的优点、亮点，把价值体现出来。

　　不仅如此，他让这家房地产老总频频在媒体露面，不是参加会议、论坛，就是在沙龙、网络报纸上曝光，他解释说是要把声音喊出去，让更多的人知道此项目。

　　“我们还对价格体系进行了重新审定，对每一栋房子都进行重新评估，从比价优势上来探讨房子的升值空间。”王权说。

　　为此，他说动这家房地产公司拿出50万元，把旧房的立面重新粉刷一新，他说如果这样，他可以保证一年之间每平方米涨幅不低于300元，并且至少可以卖出20栋。

　　“让客户掏50万元，结果多挣了500万元，这还是很划算。”王权兴奋地说。

　　在王权“不遗余力”地推广策划之后，仅一年时间，此项目从平均售价5000多元/平方米就涨到了将近7000元/平方米，并且卖出了将近30栋。王权介绍，按此计算，他给这家房地产商至少多赚取了800万~1000万元的利润。

　　获得回报的不仅是这家房地产公司，王权所在的经纪公司也拿到了二三百万元的操作费，他自己也拿到了20多万元的提成。

　　他说这叫羊毛出在羊身上，这些收益不都是消费者给的吗？

　　“当然，这家房地产公司的利润率还不算高的，售价涨幅之后，也就在20%多的利润率，但我另外操作的一个项目的利润率却高得可以。”王权说。

　　他所说的是一个旧城改造项目，他说这个项目土地成本基本没有，算上建筑成本和不可预计费用等等，此前的利润率达到了60%，但他对此项目进行了重新包装，首先把回迁区和商品区分隔，然后将立面、颜色和窗型进行重新改造，经过包装之后，这个项目的利润率达到了100%。

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